Hoe komt de WOZ-waarde tot stand in Nederland? Gemeenten gebruiken hiervoor een vergelijkingsmethode, ook wel bekend onder de naam modelmatige waardebepaling. Zowel de verkoopcijfers als de kenmerken van een woning spelen daarbij een belangrijke rol. De WOZ-waarde is de marktwaarde rekening houdend met enkele waarderingsvoorschriften.
Voor andere WOZ-objecten dan woningen, zoals bedrijfspanden worden (ook op een modelmatige wijze) andere taxatiemethodieken toegepast, omdat er andere vormen van marktgegevens beschikbaar zijn, zoals huurprijzen.
Vereniging Eigen huis heeft hiervoor een informatieve video gemaakt:
WOZ-waarde van woningen in aanbouw
Maar hoe wordt de waarde van een woning bepaald wanneer er sprake is van nieuwbouw?
Voor de beantwoording van de vraag is het van belang of de nieuwbouwwoning is opgeleverd vóór de WOZ-toestandsdatum of pas daarna.
Oplevering vóór de WOZ-toestandsdatum
Als de nieuwbouwwoning is opgeleverd vóór de WOZ-toestandsdatum, dan is de WOZ-waarde de volledige waarde van de afgebouwde woning inclusief grond en verbouwingen. Vaak komt dit overeen met de prijs die u er zelf voor heeft betaald, als u de nieuwbouwwoning heeft gekocht op of rond de waardepeildatum. Komt dit niet overeen of is de koopsom niet rond de peildatum betaald, dan wordt als uitgangspunt de prijs genomen van rond de peildatum verkochte, vergelijkbare woningen.
Oplevering na de WOZ-toestandsdatum
Voor een woning in aanbouw moet de gemeente een WOZ-waarde vaststellen. Dit gebeurt op de manier waarop ook wel zogenaamden niet-woningen worden getaxeerd, namelijk volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gemeente gaat daarbij uit van de grondwaarde en de bouwkosten die gemaakt zijn en dus niet van verkoopprijzen van in aanbouw zijnde woningen. Voor de grondwaarde en de bouwkosten is het prijspeil rond de waardepeildatum maatgevend.
Voor het inschatten van de bouwkosten wordt gekeken naar de totale bouwkosten van de woning. Deze totale bouwkosten worden vermenigvuldigd met een voortgangspercentage van de bouw. Voor belastingjaar 2019 is bijvoorbeeld de voortgang van de bouw op 1 januari 2019 bepalend. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia.
Voortgangspercentages nieuwbouw
| appartement | eengezinswoning | |
|---|---|---|
| ruwe laagste vloer complex gereed | 10% | |
| ruwe begane grondvloer gereed | 20% | |
| ruwe vloer appartement gereed | 25% | |
| alle ruwe verdiepingsvloeren gereed | 40% | |
| dak (complex) waterdicht | 60% | 60% |
bron: waarderingskamer.nl
Voorbeeld: Stel dat je een nieuwbouwwoning hebt gekocht voor € 350.000 (grond en bouwkosten) en het wordt in de loop van 2019 opgeleverd. Je woning is dan op de peildatum nog niet gereed en en daarom wordt er een percentage genomen van de voortgang. Op 2 januari 2019 heb je van je aannemer een factuur ontvangen voor het gereed melden van de ruwe begane grondvloer. Hierbij hoort een percentage van 20% waardoor je WOZ-waarde voor 2019 uitkomt op € 350.000 * 20% = € 70.000. De WOZ-waarde zal rond dit bedrag moeten worden vastgesteld door jouw gemeente. Is dit niet het geval teken dan in ieder geval bezwaar aan.
Waarom is een juiste WOZ-waarde belangrijk?
De hoogte van de WOZ-waarde heeft namelijk op een aantal zaken invloed. Daarom is het belangrijk dat de waarde klopt:
1.Gemeenten, waterschappen en de Belastingdienst gebruiken de WOZ-waarde als basis voor het heffen van verschillende belastingen. Gemeenten voor de onroerendezaakbelasting (ozb), afvalstoffenheffing en soms rioolheffing. De Belastingdienst voor bijvoorbeeld de inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait), schenkbelasting en erfbelasting voor woningen. Bij een hogere WOZ-waarde betaal je vaak meer belasting.
2. Bij de koop of verkoop van een huis kan de WOZ-waarde een rol spelen bij de onderhandelingen. Een verkoper heeft bijvoorbeeld belang bij een hoge WOZ-waarde.
3. Een hogere WOZ-waarde kan betekenen dat je hypotheekrente omlaag kan, als het risico voor de geldverstrekker afneemt.
Bezwaar maken
Wanneer je het niet eens bent met jouw WOZ beschikking dan kun je hiertegen bezwaar maken. Zoals je hierboven kunt zien loont het om bij een te hoog vastgesteld WOZ in bezwaar te gaan. Dit kan je namelijk enkele honderden euro’s schelen. Wil je meer weten over bezwaar maken tegen je WOZ-waarde lees hier dan verder.